計畫道路買賣：畫在圖上但還沒開闢的路，怎麼交易

計畫道路與既成道路的差別

比較	計畫道路（未開闢）	既成道路（已開闢）
現況	仍為空地、農地或有建物	已鋪設路面供公眾通行
使用限制	不得依原分區建築，可作臨時使用	不得妨礙通行
公用地役關係	通常尚未成立	多已成立
地價稅	依保留地規定辦理減免	無償供公眾通行者可申請免徵

兩者在容積移轉市場上的條件其實接近，因為買方看的是計畫身分與可移出容積，而不是路面是否鋪好。

交易前一定要查的三份文件

一、都市計畫書與計畫圖

要看的不只是「這裡是道路」，更要看計畫書有沒有規定該公共設施應以區段徵收、市地重劃或其他方式取得。若有這類文字，通常就不能作為容積移轉的送出基地。

二、土地登記謄本

確認所有權人、他項權利、有無查封或預告登記，以及是否為公同共有而尚未辦理繼承。

三、地籍圖與計畫線套繪

實務上常見一筆地只有部分落在計畫道路範圍內。這種情形需辦理分割，或以「部分面積」方式處理，會影響時程與價格結構。

未開闢的計畫道路，還有哪些可能

• 都市計畫通盤檢討時被解編或變更為建築用地，這是價值最高的情境，但屬於少數且無法預期。
• 政府編列預算辦理徵收或以市地重劃、區段徵收方式取得。
• 由地主主動循容積移轉市場處理。

值得提醒的是，任何以「即將解編」「內部消息」為由要求先付費的說法，都不應該相信。通盤檢討的作業與結果都會公開，可以自行查證。

買方與賣方各自的功課

賣方要確認的是權利乾淨、繼承已辦、程序合法；買方要確認的是計畫書條件、可移出容積與可移入區域。中間若有一項沒對上，成交後仍可能卡在送件階段。吉田的做法是把這些檢核在簽約前一次做完，而不是等到過戶時才發現問題。

一個容易被忽略的細節：計畫線與地籍界址

都市計畫的計畫線是畫在計畫圖上的，地籍線則是登記在地籍圖上的，兩者並不必然重合。實務上常見的落差包括：

• 套繪後發現計畫道路只切到土地的一角。
• 現況既有巷道與計畫線位置不同，寬度也不一致。
• 相鄰土地已辦分割，本筆卻仍維持原地號。

這些落差會影響可移出容積的計算與分割方式，建議在簽約前先申請都市計畫套繪或地籍圖謄本核對清楚，必要時申請鑑界。多花這一道功夫，可以省下後續補件與重新議價的時間。