道路用地收購：把不能建築的土地，變成可以流通的資產

道路用地為什麼會有人收購

道路用地是公共設施保留地的一種。政府在都市計畫中劃設了道路，卻因為財政與時程因素遲遲未辦理徵收，土地仍登記在私人名下。地主既不能建築、也難以融資，但這類土地在市場上仍有明確的需求來源。

依《都市計畫法》第83條之1，公共設施保留地的取得得以容積移轉方式辦理。建設公司為了提高開發基地的可建築容積，需要向地主取得「送出基地」，這才是道路用地買賣真正的動能。換句話說，收購者買的不是那塊路面，而是它所附帶的容積價值。

哪一種道路用地比較容易成交

一、位於容積需求旺盛的都市計畫區

容積移轉原則上須在同一都市計畫地區內進行，各縣市另有自治規定。當地推案量的多寡，直接決定了需求強弱。

二、權利狀態單純

單獨所有、無查封與限制登記、繼承已經辦妥的土地，作業時程最短；反之則需先處理前置問題。

三、面積與現值條件明確

可移出容積的換算，與土地面積、法定容積率及公告土地現值有關，條件愈清楚，評估愈快。

稅務上的三個重點

• 依《土地稅法》第39條，公共設施保留地在尚未被徵收前移轉，免徵土地增值稅。
• 依《都市計畫法》第50條之1，因繼承或配偶、直系血親間贈與而移轉者，免徵遺產稅或贈與稅。
• 符合條件者，得申請以公設保留地實物抵繳遺產稅，額度須先向國稅局確認。

吉田的作業流程

階段	我們做的事	地主要準備
查調	調閱登記謄本、地籍圖與都市計畫使用分區	地號或權狀影本
評估	依區位容積行情與土地條件出具書面評估	不需費用
簽約	契約載明價金與節點，價金存入履約保證專戶	印鑑證明、身分證明
過戶	地政士辦理移轉登記，完成後撥款	配合用印

價格依縣市、區位、容積行情而異。我們不會在看到地號之前先報數字，也不會要求地主預先支付任何名目的費用。

交易之前，請先確認這三件事

第一，登記名義人是否仍在世。若已過世而未辦繼承，依《土地法》第73條之1，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，地政機關得公告並列冊管理，必須先完成繼承登記才能移轉。

第二，都市計畫書如何規定該公共設施的取得方式。若明訂應以區段徵收、市地重劃或其他方式取得，通常就不能作為容積移轉的送出基地，這一點會直接改變評估結果。

第三，土地有無查封、假扣押、抵押權或其他限制登記。這些負擔須在過戶前排除，否則送件會被駁回。

把這三件事先查清楚，後面的談判才有意義。這也是吉田在報價之前一定會做完的功課。