共有土地，好麻煩？
共有土地的使用或買賣，原則上需要全體共有人同意，向銀行貸款也受到限制。因繼承而取得的土地，若家族氣氛和諧，可以協議分割；若無法達成協議，只能循法律途徑請求「原物分割」或「變價分割」，但過程冗長耗時，實務上也不是每一種土地都能分割。
法律怎麼說：《土地法》第34條之1
《土地法》第34條之1規定，共有土地或建築改良物的處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，得以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；若應有部分合計已逾三分之二，則人數不予計算。處分時應依法踐行通知共有人的義務，法律也保障未會同處分的共有人享有優先購買權。
「多數決」讓長年卡關的共有土地得以流通，但程序一步都不能錯——通知方式、優先購買權的行使期間、價金的分配與提存，都直接影響交易能否合法完成。
吉田的整合模式
吉田團隊對於持分土地有不一樣的見解與做法：我們不只是「收購持分」，而是以整合的角度，替整塊土地找到最好的出路。
- 地籍與共有人結構盤點：查調土地登記謄本、地籍圖、使用分區，釐清每一位共有人及其應有部分。
- 逐一溝通、耐心協調：由專責同仁面對面說明權益與方案，尊重每位共有人的意願。
- 合法程序把關：由地政士依《土地法》第34條之1及其執行要點辦理通知、優先購買及登記程序。
- 價金安全：採履約保證專戶，登記完成後依約撥付，白紙黑字、公開透明。
- 一條龍服務：未辦繼承、住址更正、印鑑等前置問題，一併協助處理。
透過整合模式節省冗長的流程，提供您最優的解決辦法，創造持分土地的最大價值。
Who We Serve ／ 適合對象
這些情況，都可以找吉田
- 因繼承而取得持分、共有人眾多的家族
- 持分比例小、無法單獨使用或貸款的地主
- 共有人意見分歧、協商多年沒有結果
- 想一次處理祖產、不讓下一代繼續為難
- 持有共有土地、需要整合開發的建設公司或投資人
Process ／ 服務流程
怎麼進行
- 1
免費初步評估
提供地號或所有權狀，我們查調地籍資料、使用分區與共有人結構，說明可行方案與大致行情。
- 2
共有人溝通與整合
專責團隊逐一聯繫每位共有人，說明權益；依法踐行通知義務與優先購買權程序。
- 3
方案確認與簽約
價金、稅費、分配方式全部載明於契約，價金存入履約保證專戶。
- 4
登記與撥款
由地政士辦理所有權移轉登記，完成後價金依約撥付各共有人，全程留有紀錄。
常見問題
Q1只有我一個人想賣，其他共有人不同意，可以處理嗎？
可以先出售您個人的應有部分（持分），其他共有人享有優先購買權。若希望整塊土地一起處理，可評估是否符合《土地法》第34條之1的多數決要件（共有人過半數且應有部分合計過半數，或應有部分合計逾三分之二），由我們協助整合。
Q2整合需要多久？
視共有人人數與資料完整度而定。單純的持分買賣約 1–2 個月；共有人數十位以上、且有未辦繼承或住址不明者，通常需要 3–12 個月。我們會在評估時提供明確的時程預估。
Q3出售持分要繳什麼稅？
一般需負擔土地增值稅（依持有期間與漲價數額計算），公共設施保留地尚未徵收前之移轉免徵土增稅。若土地為繼承取得，另需確認遺產稅已完稅。詳細稅負會在報價時一併試算。
Q4共有人有人已過世、還沒辦繼承怎麼辦？
這是持分土地最常見的情況。吉田有專門的未辦繼承地籍清理服務，協助追溯戶籍、製作繼承系統表、申報遺產稅並完成繼承登記後，再進行整合。
Q5評估要收費嗎？
初步評估與行情說明完全免費，也沒有義務一定要成交。只有在正式簽約、依約完成交易後，才會依契約約定辦理。