持分房屋收購：房子和土地都共有，該怎麼脫手

房與地是兩個獨立的權利

建物與土地在登記上是分開的標的，各自有謄本、各自有所有權人。實務上常見三種錯位：

• 房屋是甲一人所有，土地卻是甲乙丙共有。
• 房屋各繼承人持分相同，土地卻因早年買賣而比例不同。
• 房屋為未保存登記建物，只有稅籍資料，沒有建物謄本。

處分之前，必須先把「房歸誰、地歸誰、比例各多少」列成一張表。

《土地法》第34條之1也適用於建物

該條所稱的處分標的包括「共有土地或建築改良物」，因此持分房屋同樣可以依多數決處分，並同樣負有通知義務、同樣須保障他共有人的優先購買權。

此外，《土地法》第104條另有基地與房屋間的優先購買權規定：基地出賣時，地上權人、典權人、承租人有依同樣條件優先購買之權；房屋出賣時，基地所有權人亦同。房地分屬不同人時，這一層要一併檢視。

三個常見難題

一、未保存登記建物

沒有建物所有權狀的老屋，只能以稅籍與事實上處分權移轉的方式處理，無法辦理所有權移轉登記，交易架構與一般房屋不同。

二、遺產尚未分割的公同共有

繼承登記為公同共有後，各繼承人並無具體應有部分。要處分，需先協議分割為分別共有，或依法定程序辦理。

三、有人住在裡面

共有人之一長期居住使用，是否有分管協議、有無租賃關係、點交條件如何約定，都必須在契約中寫清楚。

稅費上與土地的差別

稅目	土地	房屋
移轉時	土地增值稅	契稅（由買方負擔）
持有期間	地價稅	房屋稅
所得稅	依房地合一相關規定併同計算	同左

房地合一稅的適用與否，取決於取得時間與持有期間，繼承取得者另有其計算方式，建議在簽約前先請會計師或地政士試算。

處理的順序

調閱土地與建物謄本、比對持分結構、確認有無未保存登記或未辦繼承、現場勘查使用情形、取得書面評估、簽約並採履約保證、依法通知並辦理優先購買程序、完成移轉與點交。

一個實例型態：老家透天的典型結構

假設祖父母留下一棟透天厝，土地與建物都登記在祖父名下。祖父過世後未辦繼承，子女六人各自成家；其中兩位已過世，各留下子女若干位。到了要處理的時候，公同共有人可能已經超過十位，其中還有人旅居國外、有人多年未聯繫。

這種案件的處理順序通常是：先辦繼承登記，再協議分割為分別共有，接著確認房屋的使用現況與點交條件，最後才依《土地法》第34條之1的規定辦理處分。

看起來繁瑣，但每一步都有明確的作業方法。真正需要的是有人統籌，而不是每位家族成員各自去跑一趟地政事務所。