持分土地買賣注意事項：簽約前該查的12件事

第一階段：查權利

1. 土地登記謄本上的所有權人，是否與出賣人一致？
2. 有無查封、假扣押、假處分、預告登記或信託登記？
3. 有無抵押權、地上權、耕地三七五租約等他項權利？
4. 應有部分的分子分母是否與權狀相符，有無曾經分割或合併？

第二階段：查標的

1. 使用分區為何？是建地、農地，還是公共設施保留地？
2. 地籍圖上的形狀、臨路狀況與現況是否相符？
3. 現場有無占用、建物、農作或墳墓？
4. 是否位於區段徵收、市地重劃或都市更新的範圍內？

第三階段：查程序

1. 出賣人是依應有部分單獨出售，還是依《土地法》第34條之1多數決處分？
2. 通知他共有人的書面或公告是否完備？優先購買權的期間是否已屆滿？
3. 若有共有人拒絕受領價金，是否已依規定辦理提存？
4. 有無共有人已過世而未辦繼承，導致該部分無法移轉？

第四階段：談條件

價金的付款節點應與程序節點對齊。實務上常見的切分方式如下：

節點	對應動作
簽約	價金存入履約保證專戶
通知期滿	確認優先購買權未行使
用印送件	備齊印鑑證明與權狀
登記完成	自專戶撥付尾款

四個容易被忽略的細節

• 印鑑證明有使用期限，簽約與送件時間相隔太久需重新申請。
• 身分證影本應加註使用目的與日期，避免被移作他用。
• 稅費歸屬要逐項寫明：土地增值稅、契稅、登記規費、代書費由誰負擔。
• 若買方要求提前交付權狀正本或空白文件，應予拒絕。

買方的額外功課

若您是買方，還需確認整合的完整性：剩餘持分的取得計畫、共有人是否已全部聯繫、以及後續是否需要辦理共有物分割。持分買進來之後才發現整合不了，是市場上最常見的失誤。

三個實務上最常出問題的環節

一、通知的送達證明

存證信函被退回、地址是舊門牌、收件人拒收——這些都會影響通知是否合法送達的認定。實務上應保留郵件收據、退件信封與查詢紀錄，必要時依規定辦理公告。

二、印鑑證明的效期

印鑑證明有使用期限，若從簽約到送件之間隔了數月，往往需要重新申請。高齡或行動不便的共有人重辦一次相當耗力，排程時應把這一點考慮進去。

三、價金的分配與提存

多數決處分時，未會同的共有人仍應依應有部分受分配。若對方拒絕受領或無法受領，應依規定辦理提存，不能逕自保留。這一步做錯，日後可能成為爭訟的起點。

把這三個環節交給有經驗的地政士處理，通常比自己摸索省下更多時間。