使用分區

使用分區是判斷土地價值的第一個問題。都市土地依都市計畫劃定住宅區、商業區、工業區、農業區、保護區等；非都市土地則依區域計畫劃定分區，再編定使用地類別。

要怎麼查：

• 都市土地：向地政事務所或都發主管機關申請「都市計畫土地使用分區證明」。
• 非都市土地：直接看土地登記謄本的標示部，上面會記載使用分區與使用地類別。

分區決定三件事：允許的使用項目、容積率與建蔽率、以及能不能申請變更。變更分區屬於都市計畫的變更程序，通常要透過通盤檢討或個案變更，時程長且不確定。

地主最常見的誤解，是把地目（如田、旱、建）當成使用分區。地目是舊制留下的登記欄位，已經不是管制依據。真正決定能不能蓋房子的，是使用分區與使用地類別。