步驟一：先確認「賣得掉」再談價格
在報價之前，應該先查三份資料：土地登記謄本（看所有權人、他項權利、有無限制登記）、地籍圖謄本（看形狀與臨路）、都市計畫土地使用分區證明（看是道路、公園還是其他用途，以及計畫書規定的取得方式）。
這三份文件都可由地主本人向地政事務所申請，也可以委由我們免費代為查調。
步驟二：處理前置障礙
實務上最常見的四種卡關：
- 登記名義人已過世，未辦繼承登記。
- 共有人眾多、部分失聯或旅居海外。
- 登記地址為舊門牌或已遷徙，需辦住址變更。
- 有查封、假扣押、抵押權或耕地租約等負擔。
這四件事可以同時進行
戶籍追溯、住址變更登記與限制登記的排除，作業上互不衝突，可以平行推進。這些問題不會因為換一家公司談就消失，愈早開始處理，愈能縮短整體時程。
步驟三：取得書面評估與比較
請買方以書面說明評估依據，包括面積、公告現值、法定容積率、所在都市計畫區與可移入區域的需求狀況。只給一個數字、不說理由的報價，通常無法在後續作業中被驗證。
步驟四：簽約與價金保全
| 安全機制 | 作用 |
|---|---|
| 履約保證專戶 | 價金由銀行或建經公司控管，過戶完成才撥付 |
| 地政士：名詞解釋">雙地政士 | 買賣雙方各自委任，互相檢核文件與程序 |
| 預告登記 | 依《土地法》第79條之1保全請求權，未塗銷前妨礙該請求權之處分不生效力 |
| 地籍異動即時通 | 名下不動產一有登記案件收件即發送通知 |
步驟五：過戶與撥款
需準備印鑑證明、印鑑章、身分證明文件、土地所有權狀，並依契約用印。地政士送件後，完成移轉登記，價金依約自專戶撥付。公設地在尚未被徵收前移轉免徵土地增值稅，但仍應依規定申報。
一個提醒
任何在簽約前要求地主先支付「代辦費」「規劃費」「解編費」的說法，都值得停下來查證。正常的公設地交易，地主在過戶完成前不需要支出這類費用。
需要準備的文件清單
| 文件 | 取得方式 | 備註 |
|---|---|---|
| 土地所有權狀 | 原持有；遺失可申請書狀補給 | 補發約需數週 |
| 印鑑證明 | 戶政事務所 | 注意有效期限 |
| 身分證明文件 | 本人持有 | 影本請加註使用目的 |
| 戶籍謄本 | 戶政事務所 | 住址與登記不符時需要 |
| 遺產稅完稅或免稅證明 | 國稅局 | 繼承取得的土地才需要 |
若您人在國外，需另辦經駐外館處驗證的授權書。文件不齊不必著急，多數項目都可以在評估階段同步準備，我們會提供逐項的清單與範本。
常見問題
Q1公設地賣掉之後，如果政府後來徵收，我會不會很虧？
所有權移轉後，徵收補償歸新所有權人。是否出售是時間價值與資金需求的取捨，我們會把公告現值、容積行情與徵收機率的判斷依據都說明清楚，由您決定。
Q2沒有權狀正本可以賣嗎？
可以。權狀遺失時，由地政士協助向地政事務所辦理書狀補給登記，完成後即可移轉。這道程序會多出約數週的作業時間，規費不高，實務上相當常見，不影響交易本身。
Q3人在國外，可以委託家人處理嗎？
可以，需辦理經我國駐外館處驗證的授權書，以及受託人的印鑑相關文件。我們會提供完整的文件清單與範本，並可協助安排視訊確認本人意願，避免委託過程產生爭議。
Q4賣公設地要付仲介費嗎？
吉田是直接的買方，不向地主收取仲介費或代辦費。契約中會清楚載明成交價金、各項稅費由誰負擔，以及付款節點，簽約前地主不需要支出任何名目的費用。