學校用地與市場用地收購：被遺忘的那幾類公設保留地

為什麼會有沒蓋成的學校與市場

都市計畫在劃設之初，會依人口成長預測配置國小、國中、市場等公共設施。數十年過去，人口結構改變、少子化與零售型態轉型，讓部分學校與市場用地失去興辦的必要，卻仍留在計畫圖上，也仍是私人所有。

這造成一個特殊處境：政府沒有興辦動機，因此更不會編列徵收預算；但都市計畫沒有變更，地主也不能建築。

學校用地的三個特點

一、多為整街廓劃設

面積大、地形完整，原始地主常是同一家族，經過繼承後形成大量共有。

二、變更檢討的可能性存在但不可預期

少子化促使部分縣市在通盤檢討時，評估將閒置的學校用地變更為其他使用分區。這類檢討的資訊都會公開，但過程漫長、結果不確定，不宜作為決策的唯一依據。

三、仍可作為容積移轉的送出基地

只要都市計畫書未規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式取得，學校用地在容積移轉市場上與其他公設地條件相近。

市場用地的兩個常見情況

• 早年劃設、後來由私人市場或商圈自然取代，用地一直閒置。
• 已興建公有市場但僅使用部分土地，其餘仍為私有保留地。

第二種情況要特別注意用地範圍與實際使用界線，交易前應辦理鑑界或套繪確認。

評估這兩類土地時要問的問題

檢核項目	為什麼重要
都市計畫書的取得方式	決定能否作為送出基地
法定容積率的認定基礎	影響可移出容積的計算
是否已列入通盤檢討	影響持有與出售的時間判斷
共有人與繼承狀態	決定作業時程
現況占用情形	影響點交與價格

冷門，不等於沒有價值

正因為市場上談論的人少，這幾類土地的地主往往缺乏可比較的資訊來源。吉田的做法是把評估依據攤開來說明：面積、容積、現值、可移入區域的需求狀況，讓您能與其他報價逐項對照。價格依縣市、區位與容積行情而異，我們不會用「稀有」或「冷門」當作壓價或抬價的理由。

稅務規定與其他公設地相同

學校用地與市場用地既然同屬公共設施保留地，就同樣適用下列規定：尚未被徵收前之移轉，依《土地稅法》第39條免徵土地增值稅；因繼承或配偶、直系血親間之贈與而移轉者，依《都市計畫法》第50條之1免徵遺產稅或贈與稅。

對於已經放了兩、三代的家族土地而言，這兩項規定的意義在於：把權利釐清、把繼承辦好，本身的稅務成本並不高，真正的成本是拖延所帶來的追溯難度。