容積移轉是什麼？用最白話的方式解釋這套制度

一個比喻

想像每塊土地都附帶一張「可以蓋多少樓地板」的額度券。公共設施保留地被劃為道路或公園，這張券在原地用不掉；而市區裡正在推案的建築基地，則希望能多蓋一些。

容積移轉就是讓前者的額度券，在符合規定的條件下移到後者去使用。前者稱為「送出基地」，後者稱為「接受基地」。

法源在哪裡

依《都市計畫法》第83條之1，公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝術價值之建築與歷史建築之保存維護，以及公共開放空間之提供，得以容積移轉方式辦理。相關的送出基地種類、可移出容積訂定方式、可移入容積地區範圍、接受基地可移入容積上限、換算公式與作業方法等事項，由中央主管機關訂定辦法，各直轄市、縣（市）另訂有自治規定。

哪些土地可以當送出基地

• 私有的都市計畫公共設施保留地，但都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式取得者除外。
• 都市計畫表明應予保存，或經主管機關認定有保存價值之建築所定著的土地。
• 為改善都市環境或景觀，提供作為公共開放空間使用的可建築土地。

第一類是市場上最主要的來源，也是多數地主手上持有的類型。

可以移多少：兩個關鍵環節

一、可移出容積的上限

送出基地得移轉的容積，以其原基地可建築的基準容積為上限。公共設施保留地因為本身不能建築，實務上依都市計畫書規定或毗鄰土地的容積率認定。

二、公告現值的換算

移入接受基地時，須依送出基地與接受基地公告土地現值的比例換算。簡單說：如果接受基地所在地段的現值較高，同樣的送出基地換算過去的樓地板面積就會較少。

這解釋了一個常見的疑問——為什麼精華區的建商，不會無限制地去買偏遠地區的公設地。

接受基地的限制

接受基地並非想移多少就移多少。相關辦法對可移入容積訂有上限，位於整體開發地區、實施都市更新地區或都市計畫指定範圍者，得酌予增加。各縣市另訂有自治規則，對可移入區域、審查程序、是否須併同繳納代金等有不同要求。

地主與建商，各站在哪一端

角色	位置	關心的事
公設地地主	送出基地	我的土地能移出多少容積、值多少
建設公司	接受基地	能移入多少、成本多少、審查要多久
專業團隊	中間	媒合、計算、送件、風險控管

吉田的角色在中間：一方面服務全台建設公司的容積需求，一方面協助地主把閒置的公設地轉換為實際價值，提供從評估、媒合到送件的一條龍服務。