土地增值稅怎麼算？從漲價總數額到常見的免徵情形

課的是「漲價」，不是「賣價」

土地增值稅以土地漲價總數額為稅基。漲價總數額的概念是：申報移轉現值，減去取得時的原規定地價或前次移轉現值（並依規定按物價指數調整），再扣除土地改良費用、工程受益費、土地重劃負擔等法定可扣除項目。

這代表兩件事：第一，成交價高於公告現值的部分，不直接進入土地增值稅的稅基；第二，持有期間公告現值調整的幅度，才是影響稅額的關鍵。

稅率的基本結構

一般用地採累進稅率，漲價倍數愈高，適用的級距愈高。此外制度上還有兩類調整：

長期持有減徵

持有土地達一定年限以上者，超過最低稅率的部分依規定減徵，持有愈久減徵的幅度愈大。這是對長期持有者的制度性回饋。

自用住宅用地優惠稅率

符合自用住宅要件者，適用較低的優惠稅率，但有面積、設籍與使用次數等限制，且須在期限內提出申請。

實際適用的級距、減徵比例與優惠條件，以《土地稅法》規定及稽徵機關核定為準。

常見的免徵與不課徵情形

情形	稅務效果	依據
公共設施保留地尚未被徵收前之移轉	免徵	土地稅法第39條
被徵收之土地	免徵	土地稅法第39條
作農業使用之農業用地移轉與自然人	得申請不課徵	土地稅法第39條之2
因繼承而移轉之土地	不課徵	土地稅法相關規定

免徵與不課徵的差別

這兩個詞看似相近，效果卻不同：

• 免徵：本次移轉不課，且不影響後續移轉的計算基礎。
• 不課徵：本次暫時不課，原地價與漲價數額遞延至下一次移轉時計算。

對買方而言，承接一筆申請不課徵的土地，未來再移轉時面對的稅基會從更早的原地價起算。這一點應在議價階段就說明清楚。

申報時要注意的四件事

第一，申報移轉現值不得低於公告土地現值，否則稽徵機關得按公告現值核定。

第二，可扣除項目要備妥憑證。土地改良費用、工程受益費等，沒有單據就無法扣除。

第三，優惠稅率有申請期限與要件，逾期或不符者無法補行適用。

第四，繼承取得的土地，其前次移轉現值的認定方式與買賣取得不同，會影響日後出售時的稅額。

為什麼建議先試算

土地增值稅的金額往往在議價之後才被認真計算，但它會直接影響地主實際到手的金額。合理的做法是在談條件的階段就一併試算，並在契約中明確約定由誰負擔。吉田在提出評估時，會將預估的稅費一併說明，避免最後才出現落差。