常見的五種話術
- 先付費型：以「代辦費」「規劃費」「解編費」「稅務規劃費」為名，要求在過戶前先付款。
- 內線消息型：宣稱該地即將解編或被徵收，催促盡快簽約。
- 限時逼迫型：強調「今天不簽就沒了」「買方在等」，壓縮思考時間。
- 文件套取型：要求交付身分證正本、印鑑章正本或簽署空白文件。
- 高價誘導型：報出遠高於市場的價格取得簽約，再以各種名目扣減。
這五種話術有一個共同點：都要求您在資訊不足的情況下，快速做出不可逆的決定。
第一道：身分證與證件影本的用途註記
影本：一定要加註用途
身分證影本一旦流出，可能被冒用於辦理登記、貸款或申辦門號。提供影本時，務必在影本上加註使用目的與日期，例如註明僅供特定交易使用，並以斜線劃記，讓它無法被移作他用。
正本：任何情況都不交付
正本不應交付他人保管。若對方以「要幫您跑流程」為由索取正本，這本身就是警訊——正常的地政程序不需要地主交出身分證正本，用印與對保都可由本人到場或由地政士確認身分完成。
第二道：履約保證
價金存入由銀行或建築經理公司控管的信託專戶，專款專用，依約定的節點撥付，通常在所有權移轉登記完成後才撥付尾款。
這道防線同時保護買賣雙方：賣方不必擔心過了戶收不到錢，買方不必擔心付了錢拿不到地。簽約前請確認承作機構名稱，並要求看到專戶資料。
第三道：地籍異動即時通
這是地政機關提供的通知服務。申請後，當您名下的不動產有登記案件收件時，系統會以簡訊或電子郵件通知您。
它的價值在於「即時」：即使有人持偽造文件企圖辦理移轉或設定抵押，您也能在第一時間發現並向地政事務所反映。申辦方式可洽土地所在地或戶籍地的地政事務所，手續簡便。
第四道：雙地政士
買賣雙方各自委任地政士，互相檢核文件與程序。這與「找一個雙方都信任的人」不同——關鍵在於有兩雙眼睛獨立審視同一份文件。
實務上，賣方委任的地政士會確認契約條款、稅費歸屬、價金節點與過戶時序；買方委任的地政士則確認產權狀態與交割條件。多花一份代書費，換來的是程序上的雙重把關。
第五道：預告登記
依《土地法》第79條之1，為保全對於他人土地權利移轉、消滅等請求權，得由請求權人檢附登記名義人同意書辦理預告登記。預告登記未塗銷前，登記名義人所為妨礙該預告登記所保全請求權之處分，對於請求權人不生效力。
換句話說，這是一道「凍結」的機制，能有效防止一地二賣或在交易期間被設定他項權利。
一張自我檢核表
| 檢核項目 | 安全的做法 |
|---|---|
| 對方身分 | 查商工登記公示資料，確認統編與設立年份 |
| 付費時點 | 過戶完成前不預付任何費用 |
| 證件 | 只提供加註用途的影本，不交正本 |
| 價金 | 進履約保證專戶，不匯入個人帳戶 |
| 文件 | 不簽空白文件，逐頁確認後用印 |
| 監控 | 申辦地籍異動即時通 |
吉田的立場
我們長期投入不動產交易的反詐宣導，原因很簡單：這個行業的信任成本，是所有從業者共同承擔的。上述五項措施不需要專業背景就能執行，也不因為交易對象是誰而有例外——包括與我們往來時，同樣建議您逐項落實。
常見問題
Q1地籍異動即時通要怎麼申請？費用高嗎？
可向地政事務所提出申請，或依各地政機關公告的線上方式辦理，手續簡便、費用低廉。設定完成後，名下不動產有登記案件收件時就會收到通知。
Q2履約保證會不會很麻煩？一定要用嗎？
法律沒有強制，但這是保障價金最有效的機制，實務上作業並不複雜，由地政士協助即可完成。對於金額較大的土地交易，這道程序帶來的保障遠大於作業成本。
Q3有人說可以幫忙申請解編，要先付費，是詐騙嗎？
都市計畫變更屬於法定行政程序，結果由主管機關依審議決定，任何人都無法承諾結果。相關資訊皆公開可查，若對方要求先付費，建議先查證並保留書面約定。
Q4已經付了錢才發現不對勁，該怎麼辦？
請立即保存所有契約、匯款紀錄與通訊內容，並向警察機關報案，同時可向地政事務所查詢名下不動產有無異動。時間是關鍵，愈早處理保全的機會愈大。
Q5怎麼確認一家土地收購公司是否可靠？
可查詢商工登記公示資料確認統一編號、設立年份與登記地址，要求提供書面評估依據，並確認是否採用履約保證與雙地政士。願意逐項說明的公司通常較經得起檢驗。